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2014.09.30

房子借名登記有風險

【文章摘自Yahoo!房地產,撰文 、圖片提供 | 住展房屋網 】
【文/住展雜誌】買賣房地借用親友名義登記的情形非常普遍,在法律上,雙方成立「借名登記」關係,登記名義人只是個「人頭」,並不是真正的所有權人,如果雙方沒有事先簽立借名登記契約,「人頭」事後常會否認有借名的情事,硬說房子是自己的,這時候,真正所有權人要如何主張權利?

民法明文規定「有名稱」的契約關係有二十七種,如「租賃」、「買賣」、「借貸」等等,在這二十七種以外的契約,統稱為「無名契約」,借名登記契約是無名契約的一種,其性質與「委任契約」類似,最高法院目前的見解是,借名登記契約視同為委任契約,法律效果適用民法委任的相關規定。

借名登記契約視同委任

借名登記不論是口頭約定或有書面契約都可成立,實際所有權人有權隨時終止借名登記關係。由於借名登記容易引發糾紛,最好是雙方事先簽立借名登記契約,或是要對方寫下「承諾書」或「切結書」,證明房子有借名登記關係存在,這樣就不怕對方賴帳了。

如果雙方沒有簽約或「承諾書」,你就必須舉證有借名登記關係存在,證明你是房屋的實際所有權人,對方只是借名登記的人頭。只要證據能夠說服法官,法官就會判決對方必須把所有權移轉登記給你。

台北地院最近判決這樣一件案子,蔡姓兄妹二人因父親事業經營不善,她們擔任家族成員銀行借款的連帶保證人,惟恐遭受波及,資產有遭銀行查封扣押之可能,在二○○三年十月徵得黃姓友人同意出借名義,兄妹二人將繼承的台北市松山區及大安區的三棟房子,都借名登記在黃姓友人名下。雙方只是口頭約定並沒有簽立借名登記契約。

 

房子借名登記有風險

房子借名登記有風險存在。

只是口頭約定就要舉證

蔡姓兄妹去年要收回房子,卻被黃拒絕,黃說這三棟房子是他自己買的,買賣契約記載他於簽訂時已給付六百萬元,並於稅單下來後交付第二次六百萬元,證明他有付款購屋。

但在二○○三年處理買賣契約的代書作證指出,黃於簽約當天並沒有繳交六百萬元現金給蔡姓兄妹,契約上記載收款六百萬元,係因此份買賣契約書要提供予銀行,銀行看到這樣的註記才會提供貸款,第二期六百萬元黃也沒有繳納,本件與正常房地買賣情形有違。

法院並查出蔡姓兄妹曾以黃的名義將房子向銀行貸款二千八百萬元,銀行撥款到黃的帳戶,但黃帳戶的存摺正本是在蔡姓兄妹持有中,房地倘若是黃買受,黃何以會將存摺正本交予蔡姓兄妹持有?因此認定雙方有借名登記關係,判決黃應將三棟房子返還蔡姓兄妹。

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